Czy Spółdzielnia Mieszkaniowa ma obowiązek powołania Wspólnoty Mieszkaniowej?

W polskim prawie spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku „powołania” wspólnoty w znaczeniu administracyjnym, ponieważ wspólnota mieszkaniowa powstaje zazwyczaj automatycznie (z mocy prawa) lub na skutek decyzji właścicieli, a nie z woli samej spółdzielni.

Zasady te reguluje przede wszystkim Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (USM). Istnieją dwie główne ścieżki powstania wspólnoty w zasobach spółdzielni:

1. Powstanie wspólnoty z mocy prawa (Automatyczne)

Zgodnie z art. 26 ust. 1 USM, wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w momencie, gdy wszystkie lokale w danej nieruchomości (budynku lub budynkach na jednej działce) zostaną wyodrębnione na pełną własność.

• W tej sytuacji spółdzielnia przestaje być właścicielem jakiegokolwiek lokalu w tym budynku.
• Od tego momentu automatycznie zaczynają obowiązywać przepisy Ustawy o własności lokali.
• Spółdzielnia ma jedynie obowiązek zawiadomić właścicieli o tym fakcie w ciągu 14 dni.

2. Powstanie wspólnoty na podstawie uchwały właścicieli

To najczęstszy scenariusz, gdy nie wszystkie lokale są wyodrębnione (część mieszkańców nadal ma spółdzielcze prawo do lokalu). Reguluje to art. 24¹ USM.

• Właściciele lokali wyodrębnionych (którzy mają akty notarialne) mogą podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządzania nieruchomością stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali.
• Warunek: Za uchwałą musi opowiedzieć się większość właścicieli liczona według udziałów w nieruchomości.
• Jeśli taka uchwała zostanie podjęta, powstaje wspólnota, a zarząd spółdzielni nad tą nieruchomością ustaje (chyba że wspólnota powierzy go jej ponownie).

3. Podstawa Prawna