To częste pytanie, które wynika z niejasności co do ról poszczególnych podmiotów w zarządzaniu nieruchomością. Krótka odpowiedź brzmi: Nie, opłaty wnoszone przez właścicieli lokali nie należą się administratorowi. Należą się one Wspólnocie Mieszkaniowej.
1. Rozróżnienie pojęć: Zarząd a Administrator
Wielu właścicieli myli te dwa pojęcia.
- Wspólnota Mieszkaniowa: Tworzy ją ogół właścicieli lokali. Ma ona zdolność prawną, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.
- Administrator: To podmiot zewnętrzny (firma lub osoba fizyczna), z którym Wspólnota podpisała umowę cywilnoprawną na obsługę techniczną, księgową lub porządkową. Administrator jest jedynie wykonawcą zleceń Wspólnoty.
2. Podstawa Prawna
Kluczowym aktem prawnym jest Ustawa o własności lokali (UWL) z dnia 24 czerwca 1994 r.
- Art. 13 ust. 1 UWL: Nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
- Art. 15 ust. 1 UWL: Wskazuje wyraźnie, że właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu na rzecz Wspólnoty, a nie podmiotów trzecich.
- Art. 6 UWL: Potwierdza, że Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (jest tzw. ułomną osobą prawną).
3. Dlaczego administrator nie jest właścicielem tych środków?
Środki wpłacane przez mieszkańców (zaliczki na media, fundusz remontowy, koszty eksploatacji) trafiają zazwyczaj na rachunek bankowy Wspólnoty. Administrator jedynie nimi zarządza w granicach udzielonego mu pełnomocnictwa.
4. Co z wynagrodzeniem administratora?
Wynagrodzenie administratora jest tylko jednym z elementów kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
- Właściciel wpłaca zaliczkę do Wspólnoty.
- Wspólnota (reprezentowana przez Zarząd) wypłaca administratorowi wynagrodzenie określone w umowie o administrowanie.
