Czy administrator może dowolnie podnosić opłaty, na przykład z powodu zamiaru zaciągnięcia w przyszłości kredytu przez wspólnotę mieszkaniową?

Absolutnie nie. Administrator nie posiada żadnych uprawnień do samodzielnego podnoszenia opłat, a tym bardziej do uzasadniania ich przyszłymi, niepewnymi planami, takimi jak zaciągnięcie kredytu.

Kompetencje administratora w zakresie ustalania opłat

1. Samowolne podniesienie zaliczek

W systemie prawnym Wspólnoty Mieszkaniowej administrator (podmiot zewnętrzny, firma) pełni jedynie rolę pomocniczą i wykonawczą. Nie jest on organem decyzyjnym. Wszelkie próby zmiany wysokości zaliczek na koszty zarządu lub fundusz remontowy przez administratora bez stosownej uchwały są bezprawne.

2. Podstawa Prawna

Zgodnie z Ustawą o własności lokali (UWL):

• Art. 22 ust. 3 pkt 3 UWL: Wyraźnie wskazuje, że ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
• Art. 22 ust. 2 UWL: Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażona w formie głosowania (większością udziałów).
• Art. 18 ust. 1 UWL: Zarządca/Administrator działa na podstawie umowy. Jeśli w umowie nie ma wyraźnego zapisu o przekazaniu kompetencji decyzyjnych (co w przypadku opłat byłoby ryzykowne i rzadko spotykane), administrator nie może sam stanowić o finansach wspólnoty.

3. Kwestia kredytu w przyszłości

Zamiar zaciągnięcia kredytu jest jeszcze dalej idącą czynnością.

• Zaciągnięcie kredytu przez Wspólnotę zawsze wymaga uchwały (art. 22 ust. 3 pkt 10 UWL – jako zaciągnięcie zobowiązania przekraczającego zakres zwykłego zarządu).
• Nie można podnosić opłat „na poczet kredytu, który może zostanie wzięty”, jeśli właściciele nie podjęli uchwały o:
  1. Zgodzie na kredyt i jego parametry.
  2. Zwiększeniu stawek funduszu remontowego specjalnie na spłatę tego kredytu.
  3. Kredyt nie został uruchomiony.

4. Co może zrobić właściciel?

Jeśli otrzymałeś powiadomienie o „nowym czynszu” wystawione przez administratora bez powołania się na konkretną uchwałę:

1. Zażądaj wskazania uchwały: Poproś o podanie numeru uchwały i daty jej podjęcia, która jest podstawą nowej stawki.
2. Zaskarż uchwałę (jeśli istnieje): Jeśli wspólnota podjęła uchwałę o podwyżce, ale uważasz ją za bezzasadną (np. brak konkretnego celu), masz 6 tygodni na zaskarżenie jej do sądu (art. 25 UWL).
3. Wstrzymaj się z dopłatą nadwyżki: Do czasu wykazania podstawy prawnej (uchwały), obowiązują stare stawki.

Podsumowanie i wnioski

• Administrator nie decyduje: Może jedynie przygotować projekt planu gospodarczego i kalkulację kosztów, które właściciele muszą przegłosować.
• Brak uchwały = brak podwyżki: Każda zmiana „składki” na fundusz remontowy czy eksploatację musi mieć postać dokumentu przegłosowanego przez sąsiadów.
• Kredyt to osobna sprawa: Nie można „zbierać na kredyt” bez formalnej decyzji o jego zaciągnięciu.

Ważne: Jeśli administrator podniósł opłaty, twierdząc, że „wszystko drożeje” i „on tak wyliczył”, działa poza swoimi kompetencjami. Takie wyliczenia są jedynie propozycją do dyskusji na zebraniu wspólnoty.