Status prawny takich miejsc jak podwórko, strych czy piwnica zależy od sposobu, w jaki zostały one określone w dokumentach założycielskich Wspólnoty Mieszkaniowej (aktach notarialnych i księgach wieczystych). Choć intuicyjnie traktujemy je jako „wspólne”, prawo dopuszcza różne rozwiązania.
1. Definicja Nieruchomości Wspólnej
Kluczowym przepisem jest art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali (UWL). Zgodnie z nim, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
2. Status poszczególnych części
Analizując konkretne elementy wymienione w pytaniu, ich status kształtuje się następująco:
Podwórko (Grunt)
- Zasada: Prawie zawsze jest częścią wspólną. Grunt, na którym posadowiony jest budynek, oraz teren do niego przylegający niezbędny do korzystania z budynku, stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali.
- Wyjątek: Czasami część podwórka może być oddana do wyłącznego użytkowania jednemu właścicielowi (np. ogródek przy lokalu parterowym) na podstawie tzw. umowy quoad usum.
Strych (Poddasze)
- Zasada: Jeśli strych nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal mieszkalny ani nie został przypisany jako pomieszczenie przynależne do konkretnego lokalu, stanowi on nieruchomość wspólną.
- Praktyka: Często wspólnoty podejmują uchwały o adaptacji strychu na mieszkania, co wiąże się ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej.
Piwnica
W przypadku piwnic sytuacja jest najbardziej zróżnicowana. Może ona mieć dwa statusy:
- Pomieszczenie przynależne: (Art. 2 ust. 4 UWL) Piwnica jest „przypisana” do konkretnego mieszkania i stanowi jego część składową. Wówczas jej powierzchnia jest wliczona do powierzchni lokalu w księdze wieczystej. Wtedy nie jest częścią wspólną.
- Część wspólna: Jeśli piwnice nie zostały przypisane do konkretnych lokali w aktach notarialnych, stanowią nieruchomość wspólną, z której właściciele korzystają na zasadzie podziału do użytkowania.
3. Podstawa Prawna
| Akt Prawny | Przepis | Treść / Zastosowanie |
| Ustawa o własności lokali | Art. 3 ust. 2 | Definicja nieruchomości wspólnej (grunt i części budynku niesłużące wyłącznemu użytkowi). |
| Ustawa o własności lokali | Art. 2 ust. 4 | Definicja pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, strych jako części składowe lokalu). |
| Kodeks Cywilny | Art. 206 | Prawo każdego współwłaściciela do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. |
Podsumowanie i wnioski
- Sprawdź Księgę Wieczystą: Aby mieć 100% pewności, należy sprawdzić dział I-O księgi wieczystej lokalu. Jeśli piwnica lub strych są tam wymienione jako „pomieszczenia przynależne”, stanowią one własność prywatną.
- Podwórko to grunt: Jako grunt prawie zawsze podlega zarządowi Wspólnoty i nikt nie może go ogrodzić na własne potrzeby bez zgody pozostałych (uchwały).
- Koszty: Jeśli dane miejsce jest częścią wspólną, koszty jego remontu (np. dachu nad strychem, izolacji piwnic, brukowania podwórka) obciążają wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
