Co dalej z lokalem po Rybce na Rybaczówce? Fakty o przetargu i sporze o umowę

Do 12 listopada można składać oferty na lokal w Parku Rybaczówka w Strzelcach Opolskich, w którym do końca września działał Rybka Beach Bar. To 48,40 m² i nowy przetarg Gminnego Zarządu Mienia Komunalnego (GZMK). Wcześniej, od 2019 roku, lokal prowadziła tam Strzelecka Spółdzielnia Socjalna. Od 1 października teren przejął od MOSiR właśnie GZMK i wokół tego toczy się spór. Gmina mówi, że porządkuje zarządzanie majątkiem. Spółdzielnia uważa, że to sposób na obejście jej umowy na czas nieokreślony. Poniżej to, co da się potwierdzić, i to, czego nie wiadomo.

Co ogłosił GZMK?

Najem ma być na czas nieoznaczony, ale nie dłużej, niż potrwa trwały zarząd GZMK nad tym terenem. Przy wyborze oferty 70% punktów ma dać „najbardziej atrakcyjna oferta gastronomiczna”, a 30% wysokość czynszu.

Element	Treść ogłoszenia
Przedmiot	lokal użytkowy 48,40 m² w Parku Rybaczówka, cel gastronomiczny
Opłaty dodatkowe	428 zł netto + 23% VAT miesięcznie za teren utwardzony i zadaszony (ok. 101,73 m²); 10 zł netto + 23% VAT miesięcznie za grunt pod wiatą śmietnikową (ok. 15 m²)
Czynsz wywoławczy	15,00 zł netto za 1 m² (po przeliczeniu: 726,00 zł netto miesięcznie za lokal)
Wadium	893 zł, wpłata do 12.11.2026
Składanie ofert	do 12.11.2026, godz. 12:00, sekretariat GZMK, ul. Zamkowa 2
Otwarcie ofert	17.11.2026, godz. 10:00, ul. Zamkowa 4 (sala nr 1)
Kryteria wyboru	70% najbardziej atrakcyjna oferta gastronomiczna; 30% najwyższy czynsz netto
Plan miejscowy	symbol US, tereny usług sportu i rekreacji
Obowiązki najemcy	umowa na wywóz nieczystości (szambo), zgłoszenie obowiązku podatkowego w Urzędzie Miejskim

Skąd się wziął spór?

Spór dotyczy umowy z kwietnia 2024 roku i tego, kiedy kończy się trwały zarząd MOSiR. Według gminy spółdzielnia wiedziała o zmianie od marca 2026 roku.

Data	Zdarzenie	Źródło
9.10.2026	Opolska360 publikuje oba stanowiska i zapowiedź nowego przetargu otwartego	Opolska360
4.10.2026	Oświadczenie Stowarzyszenia Ziemia Strzelecka	NTO
przed 4.10.2026 (data nieustalona)	Oświadczenie gminy i pożegnalny post spółdzielni	Gmina, Strzelce360
1.10.2026	Trwały zarząd nad terenem przejmuje GZMK	Gmina
koniec września 2026	Rybka Beach Bar kończy działalność	Strzelce360
marzec 2026	Gmina informuje spółdzielnię, że zarząd MOSiR wygasa 30.09.2026; według gminy termin przesunięto na prośbę spółdzielni do końca sezonu	Gmina
25 lub 26.04.2024	Przetarg ograniczony do zakładów pracy chronionej, spółdzielni socjalnych i podmiotów z art. 94 Pzp; jedyny oferent: Strzelecka Spółdzielnia Socjalna; umowa na czas nieokreślony, nie dłużej niż zarząd MOSiR	Gmina
2019–2023	Według gminy umowy roczne zawierane po corocznych przetargach	Gmina
14.07.2019	Start Rybka beach bar	Strona spółdzielni

Uwaga do źródeł: datę przetargu z 2024 roku podano różnie (26 kwietnia w oświadczeniu gminy, 25 kwietnia w relacji Strzelce360). Opolska360 pisze o „osiemnastu latach” działalności, choć pozostałe źródła wskazują rok 2019.

Co mówią strony?

Gmina i spółdzielnia zgadzają się co do dat. Różnią się w ocenie tego, co zmiana zarządcy znaczy dla umowy.

Gmina Strzelce Opolskie (oświadczenie):

• Gmina chce uporządkować zarządzanie majątkiem i dać wszystkim równy dostęp do prowadzenia działalności.
• Twierdzi, że nie zamyka lokalu i nikogo nie wyklucza.
• Przetarg z kwietnia 2024 roku był ograniczony do wybranych podmiotów i odbył się kilka dni po wyborach samorządowych. Wcześniej umowy były roczne.
• Spółdzielnia może wystartować w nowym przetargu na takich samych zasadach jak inni (Opolska360).

Strzelecka Spółdzielnia Socjalna (wg Strzelce360 i Opolska360):

• Prezes Joanna Kastura mówi, że spółdzielnia miała umowę na czas nieokreślony i planowała kolejne sezony.
• Zmianę zarządcy między jednostkami gminy uważa za czynność techniczną, która nie powinna kończyć takiej umowy. Powołuje się na wyroki i opinie prawne, ale media ich nie podają.
• Podkreśla, że ani MOSiR, ani GZMK nie mają osobowości prawnej.
• W sezonie zatrudnia 70–80 osób. Jak dotąd nikogo nie zwolniono.

Stowarzyszenie Ziemia Strzelecka (według Strzelce360 to zaplecze polityczne byłego burmistrza Tadeusza Goca) nazywa zmianę zarządcy „celowym zabiegiem biurokratycznym”.

Czego nie wiadomo: czy w tle są motywy polityczne (Strzelce360 podaje je jako hipotezy, które mogą być nieprawdziwe) oraz kiedy, w jakiej formie i na jakiej podstawie umowę wypowiedziano. Gmina mówi o wygaśnięciu zarządu MOSiR, a słowa „wypowiedzenie” używa prasa.

Zarząd, a nie własność?

Gdy trwały zarząd przejmuje GZMK, zmienia się jednostka, która gospodaruje terenem. Właściciel się nie zmienia. Tak wynika z art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst).

• Ustęp 1: trwały zarząd to forma prawna władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.
• Ustęp 5: nieruchomości gminy oddaje się w trwały zarząd gminnej jednostce organizacyjnej.
• Według BIP gminy GZMK jest jednostką budżetową działającą od 1 stycznia 2009 roku. Spółdzielnia zwraca uwagę, że ani GZMK, ani MOSiR nie mają osobowości prawnej. Jaką formę ma MOSiR, nie ustaliłem.

Są trzy sprawy, które trzeba jeszcze sprawdzić:

1. Kto jest właścicielem działki nr 4998/1. Ogłoszenie tego nie podaje. Gmina pisze o „terenach należących do gminy”, ale potwierdzi to dopiero księga wieczysta.
2. Jak zakończył się zarząd MOSiR. Ustawa przewiduje wygaśnięcie zarządu (art. 46) i przekazanie go innej jednostce (art. 48). Media nie piszą, który tryb zastosowano.
3. Co to oznacza dla umowy najmu. Art. 43 ust. 2 pkt 3 pozwala wynająć lokal na czas nieoznaczony za zgodą właściwych organów, ale nie dłużej, niż trwa zarząd. Ust. 4 pozwala wypowiedzieć umowę za zgodą organu nadzorującego, z trzymiesięcznym terminem. Nie wiadomo, czy z któregoś z tych przepisów skorzystano.

Czy jest wyrok, który to rozstrzyga?

Nie znalazłem wyroku sądu administracyjnego, który wprost uznawałby przekazanie trwałego zarządu między jednostkami gminy za czynność techniczną, niewpływającą na umowę najmu. Spółdzielnia nie podaje sygnatur, więc nie wiadomo, o jakie orzeczenia chodzi. Sam spór o najem jest zresztą cywilnoprawny, więc rozstrzygnąłby go raczej sąd cywilny. Znalazłem trzy rzeczy, które dotykają tego problemu.

1. Przepis, który może działać w obie strony. Art. 46 ust. 3 ustawy mówi dziś, że umowa najmu nieruchomości w trwałym zarządzie rozwiązuje się po trzech miesiącach od wygaśnięcia zarządu. Wyjątek: w tym czasie stosunek najmu może przejąć m.in. jednostka, na rzecz której nieruchomość ponownie oddano w trwały zarząd (tekst przepisu). Art. 48 mówi, że decyzja o przekazaniu zarządu między jednostkami orzeka jednocześnie o wygaśnięciu starego zarządu i ustanowieniu nowego. Zarząd MOSiR wygasł 30 września, więc te trzy miesiące kończą się pod koniec grudnia 2026 roku. Czy GZMK mógł wstąpić w najem i czy gmina to rozważała, nie wiadomo. To moja lektura przepisów, a nie rozstrzygnięcie sądu.

2. Wyrok sądu administracyjnego, który idzie raczej w stronę gminy. WSA w Łodzi (14 grudnia 2007 r., II SA/Łd 945/07) uznał, że skutek dla umowy najmu następuje z mocy prawa po wygaśnięciu zarządu, niezależnie od woli organu, a najemca jest stroną postępowania o wygaśnięcie zarządu. Sąd opierał się na starszym brzmieniu art. 46 ust. 3 (wygaśnięcie zarządu równoznaczne z wypowiedzeniem umowy), a nie na obecnym. Znam ten wyrok tylko z fragmentów w wyszukiwarce, bo strona sądu zablokowała pobranie tekstu.

3. Wyrok sądu cywilnego, który idzie w stronę spółdzielni, ale dotyczy innej sprawy. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu (17 marca 2014 r., I C 609/13) uznał, że po decyzji o wygaśnięciu zarządu jednej jednostki i przekazaniu go staroście umowa najmu lokalu mieszkalnego nie wygasła. Stroną umowy pozostał Skarb Państwa, a zmienił się tylko podmiot, który go reprezentuje. To jednak wyrok sądu rejonowego, dotyczy lokalu mieszkalnego i Skarbu Państwa, a nie lokalu użytkowego gminy. Czy jest prawomocny, nie wiadomo.

Wniosek: jednoznacznego orzeczenia na ten układ nie znalazłem. Sprawa zależy od treści umowy z 2024 roku i od tego, jak skończył się zarząd MOSiR. Ocenę prawną warto zlecić prawnikowi.

Co w ogłoszeniu jest niejasne?

Cztery zapisy ogłoszenia są niejednoznaczne albo niepełne. Opieram się wyłącznie na tekście dokumentu.

1. Nie wiadomo, co znaczy „atrakcyjna oferta gastronomiczna”. To 70% punktów, ale ogłoszenie nie mówi, według czego komisja ją oceni. Jedyne, co mamy, to wymóg z pkt II.4: opis asortymentu, dań i napojów. Nie wiadomo też, jak będzie punktowany czynsz (30%).
2. Kryteria stoją obok klauzuli o swobodnym wyborze. W pkt III są wagi 70 i 30, a dalej Dyrektor „zastrzega sobie prawo swobodnego wyboru oferty”. Z tekstu nie wynika, czy może wybrać inaczej, niż wynikałoby z punktów. Prawo zamknięcia przetargu bez wyboru oferty to osobny zapis.
3. Próg 20% dla ofert równorzędnych. Ogłoszenie nie mówi, czego dotyczy: punktacji łącznej, czynszu czy oceny gastronomicznej. Nie opisuje też zasad licytacji ustnej, choć przetarg jest pisemny.
4. Brak informacji, na jak długo można wynająć. Najem ma trwać najdłużej tyle, ile zarząd GZMK, ale ogłoszenie nie podaje jego okresu ani aktu, który go ustanowił. Nie wspomina też o zgodzie, której art. 43 ust. 2 pkt 3 wymaga przy najmie na czas nieoznaczony.

Zgodne z przepisami albo spójne są: sam tryb przetargowy (art. 37 ust. 4 u.g.n. wymaga przetargu przy najmie na czas nieoznaczony), konstrukcja czasu najmu, która odpowiada art. 43 ust. 2 pkt 3, oraz wadium: 48,40 m² × 15,00 zł × 1,23 = 892,98 zł, czyli 893 zł.

Brakuje też daty wydania i numeru aktu.

^{foto: GZMK Strzelce Opolskie, Ogłoszenie o przetargu pobrano ze stron GZMK Strzelce Opolskie}